Wij zijn van plan om in september voor tenminste 3 maanden naar Bali af te reizen.
Wij willen in deze tijd ons gaan oriënteren om in Bali een huis te kopen / laten bouwen met als doel ons daar definitief te vestigen. Nu hebben wij al veel opgezocht waar we allemaal mee te maken gaan krijgen. Zoals Visa, “sponsor”, PMA e.d. Na flink wat speurwerk te hebben verricht zijn we tot een aantal conclusies gekomen die ik graag met jullie deel, zodat de “experts” wellicht nog aanvullingen / wijzigingen kunnen opmerken.
wij zijn < 55 jaar dus zal een Sociaal Cultureel visum de voorkeur hebben. max 2 mnd geldig daarna elke maand verlenging met een max tot 6 mnd. Wel is een sponsorschap nodig van een Indonesiër
Om een huis te laten bouwen / kopen zijn er een aantal punten van belang:
a) Je zal nooit eigenaar worden van de grond, maar middels een 4-tal aktes zijn er wel mogelijkheden om het (zo goed als) dicht te timmeren.
Hoe zit het met het sluiten van een hypotheek op het stuk land DOOR de Indonesiër? Kan hij, zonder toestemming van ons, toch een lening krijgen op het stuk land, terwijl hij alle 4 de aktes heeft getekend? En ons dus in de problemen werken?
b) Afhankelijk van de wensen liggen de m2 prijzen van het bouwen van een huis op ongeveer €350,- a €400,- (Nederlands bedrijf). Wie heeft er ervaring met lokale aannemers? (gaat onze voorkeur nl naar uit)
c) Om het huis te verhuren heb je een PMA ( BV ) nodig. Ook weer met de hulp van een Indonesiër. (Joint Venture) Zijn er mensen die ook hun huis verhuren op deze manier en ervaring hebben met het opzetten van zo’n PMA? Waar allemaal aan te denken?
Graag zouden wij (vanaf september) afspreken met mensen die reeds op Bali wonen. Dus als u dat leuk lijkt…
Wie weet er goedkope accommodatie voor de 3 maanden dat wij op Bali zijn? Alle input is welkom.
Wij zijn ook opzoek naar makelaars / ontwikkelaars die ons kunnen begeleiden met onze zoektocht naar huizen / grond.
Uiteraard is alle info die wij over het hoofd zien ook van harte welkom
Waarom een “sociaal cultureel visum” gebruiken waarmee je (steeds) na 6 mnd weer het land in en uit moet om opnieuw te beginnen? Ook de maandelijkse verlenging na maand 2 kost je iedere keer geld en/of tijd. Neem lekker een “senioren visum” dat 5 jaar geldig is, met onbeperkte in- en uitreismogelijkheden en vele voordelen in het dagelijkse leven t.o.v. een sociaal-cultureel visium, zoals: een indonesisch rijbewijs kunnen bezitten, lokale bank-rekening kunnen openen en gebruiken, auto / motor op eigen naam kunnen zetten i.p.v. op naam van die “aardige, nette” naamhouder, etc., etc.
Waarom zou je de grond kopen? Dat levert werkelijk alleen maar veel problemen op. Gewoon huren of pachten (kan tot wel 50 jaar) en op je eigen naam, scheelt je een pak ellende (dat je gegarandeerd krijgt) met welke “aardige, nette” naamhouder je ook gebruikt in het geval van kopen.
2B) Als je tussen de Euro 350 en 400 per m2 betaalt, wordt je goed gepakt. De lokale prijs ligt VEEL LAGER per m2.
2C) Niet waar. Als prive-persoon mag je ook je huis verhuren, echter alleen voor langere termijn en niet a la hotel of pension, d.w.z. met regelmatig wisselende gasten. Verder moet je zorgen dat het huis van begin af aan onder de juiste bouwverguninng (die het doel van verhuren toestaat) gebouwd wordt. Wil je via een bedrijfsvorm je huis (laten) verhuren, dan is een C.V. een vele malen eenvoudigere en goedkopere oplossing dan een PMA oprichten.
Consultancy en specifieke informatie kost ook op Bali geld. Kost weliswaar nog altijd minder dan in Nederland maar ook hier gaat “alleen de zon voor niets op”.
Bal is niet klein. Waar wilt u land zoeken en waar wilt u dus verblijven? Er zijn legio goedkope verblijfsplaatsen te vinden. Houdt er ook rekening mee dat in grote delen van Bali geen huizen meer voor de verhuur gebouwd mogen worden.
Makelaars vind je op makkelijk op het Internet. Voorkom dat je zaken doet met in buitenlanders gespecialiseerde makelaars die “villas” en “appartementen” aanbieden. Zoek / gebruik een lokale makelaar, zoals Ray White Kuta of L.J. Hooker. Websites: http://www.rwkuta.com/ LJH Property Portal http://www.rumah123.com/
“Zoek-opdrachten” naar land of huizen kosten ook op Bali geld, net zoals in Nederland, maar hier is de prijs / het tarief nog onderhandelbaar.
Bedankt voor je uitgebreide reactie. Hier hebben we iets aan.
“Helaas” zijn wij nog geen 55 jaar (38) dus ik denk dat een senioren visum niet gaat lukken ;-), vandaar de keus een sociaal cultureel visum te regelen.
De reden om te kopen / bouwen heeft te maken met een investering die wij op zeer lange termijn willen gaan doen. Dus dan is lease mijn inziens minder gunstig. Of mis ik een belangrijk punt?
De verhuur zal met name bedoeld zijn om het huis te verhuren als wij in Nederland zijn. Dus niet voor langere termijn. Begrijp ik dat we dan dus wel een PMA nodig hebben? en wat is het verschil tussen PMA en CV?
Bedankt voor de tips van de makelaars. We gaan ermee aan de slag.
OK, nog onder de 55 jaar dan is inderdaad de mogelijkheid van een senioren-visum uitgesloten. Als je denkt minder dan 6 maanden per jaar in RI te verblijven lijkt een sociaal cultureel visum een oplossing. Echter, daarmee mag je niet werken, zowel betaald of onbetaald (vrijwilligerswerk), niet voor jezelf of voor anderen. Jullie schrijven echter dat jullie je definitief wilt vestigen in RI, en dan is het sociaal culturele visum echt niet de makkelijkste en/of goedkoopste oplossing.
Met kopen van grond pak je alle toekomstige waardevermeerding van de grond. Je hebt ook alle eigenaarslasten. Ook ben je door de aankoop een behoorlijk deel van je kapitaal kwijt. Met huren pak je geen waardevermeerdering op de grond, maar je bent ook niet in een keer veel kapitaal kwijt. Hebt ook geen eigenaarslasten. Ook kun je bij huren zelf als de contract aangaande partij optreden en ben je dus “eigen baas’ en niet afhankelijk van anderen / locals.
Met de 4-akten constructie lijkt de eigendoms kwestie vaak opgelost te worden, echter da’s omdat alle partijen (schijnbaar) eenzelfde belang hebben. De problemen ontstaan pas in bijv. de volgende situaties:
De naamhouder gaat officieel scheiden en zijn bezittingen komen in de boedelscheiding terecht.
De naamhouder gaat dood en zijn bezittingen komen in een Balinese erfenis discussie terecht
De buitenlandse eigenaar wil verkopen en heeft de handtekeningen van de naamhouder hiervoor nodig. Deze blijken dan in ene HEEL VEEL GELD te kosten en in ene is die altijd zo “aardige, nette” naamhouder een geldwolf geworden.
De buitenlander krijgt onenigheid / ruzie met de naamhouder of andersom.
En dan zijn er nog legio andere potentiele probleemsituaties.
Als je je huis wilt verhuren aan vaak / regelmatig wisselende gasten, dan dient niet alleen je bouw-vergunning van het huis dit toe te staan, maar dien je hiervoor tevens een “bedrijfs- of exploitatievergunning” aan te vragen. Deze wordt op veel plaatsen in Bali al niet meer verstrekt wegens een overschot van aanbieders op de verhuurmarkt.
Een PMA is vergelijkbaar met een B.V. en met name bestemd als “investeringsvehikel”, waarbij een buitenlander slechts een deel van de aandelen mag bezitten en waarbij de aandelenverhouding jaarlijks gewijzigd wordt ten gunste van de lokale / Indonesische aandeelhouders en ten nadele van de buitenlandse investeerder. Wederom krijg je dus te maken met de inbreng van locals, iets dat je eigenlijk niet wilt hebben. Het tempo waarin de aandelen van de buitenlander naar de locals overgaan is afhankelijk van in welk gebied men zal investeren en in welke branche. Hoe “drukker” het gebied en hoe overvoerder de markt reeds is in het gebied waarin de nieuwe PMA aktief wil zijn, des te ongunstiger zijn de voorwaarden / condities voor de buitenlandse investeerder. Gekoppeld aan de PMA zijn verder, wederom afhankelijk van gebied en branche, enige fiscale faciliteiten zoals een versnelde afschrijvingsmogelijkheid en een belasting-vrijstelling voor een aantal jaren. In sommige gebieden op Bali mogen er al geen nieuwe PMA’s meer aktief worden in o.m. de hotel-, restaurant-, villa-verhuur en transport branche.
Een C.V. is een commanditaire vennootschap – geheel naar Nederlands recht - en de goedkoopste bedrijfsvorm en rechtspersoon hier in Indonesie. In de praktijk – mits goed doordacht opgezet - kan men daar heel goed mee uit de voeten en is het zelfs mogelijk, wel afhankelijk van omzet en personeelsgrootte, om op een bepaald moment een KITAS en werkvergunning voor een (of meerdere) buitenlander(s) (jezelf) aan te vragen. Ook kun je diverse vestigingen onder een C.V. hebben, alsmede 100’en personeelsleden.
in eerste instantie gaan we voor ongeveer 3 maanden naar Indonesië, dus kunnen we met een sociaal cultureel visum wel uit de voeten wij gaan daar nl niet werken in die 3 maanden. Als we daar gaan wonen is dat echter geen goed idee begrijp ik uit jouw woorden.
Nu maar eens goed nadenken over het zelf bouwen of huren. Daar hebben we onder andere die 3 maanden voor ingepland.
Begrijp ik dat jij zelf daar een hotel / cottages runt?
Met slechts drie maanden in RI moet je inderdaad op een sociaal / cultureel visum hier verblijven. Als je hier echter wilt wonen op / met een sociaal / cultureel visum, lopen de kosten aardig op:
Steeds de basis-aanvraag betalen
Gedurende de 6 maanden toegestane verblijf per persoon 4x de (maandelijkse) kosten van verlenging. Alles bij elkaar een totaalbedrag van ergens tussen de 2,5 en 3,0 miljoen Rp’s per persoon, iedere 6 maanden weer.
Na 6 maanden allebei een dag het land uit (bijv. vliegen naar Singapore, kosten ticket van Rp. 3 miljoen per persoon), daar verblijven in een hotel (1, 2 nachten?? a ca. Rp. 1 miljoen per nacht), terugvliegen en vervolgens weer de hele riedel van voren af aan beginnen. Andere nadeel van een sociaal / cultureel visum is dat zodra je het land uitgaat, je visum ongeldig wordt. Even “een weekendje Singapore, Hong Kong, Phuket of Kuala Lumpur” kun je dus vergeten tenzij dat opnieuw aanvragen van een soc. / cult visum je niet uitmaakt.
Klopt, wij runnen nu al meer dan 5 jaar een klein hotel / restaurant in Amed en hebben in / vanuit Denpasar - Renon ook een bedrijf dat het beheer en management voor huis-eigenaren verzorgt (op diverse niveaus, van “basis” tot zeer uitgebreid) indien zij zelf niet op het eiland zijn.
Ben jij soms het broertje van die Surya Artmadja, met je “ontmoedigingsbeleid” en je halve informatie. Het is voor veel mensen een uitkomst om op een 6 maanden visum in Indonesië te verblijven. De kosten voor een Kitas bedragen minstens 20 miljoen Rp per jaar. Een 6 maands visum kost je, afgezien de kosten van het 60 dagen visum, voor de 4 x verlenging 250.000 per keer (harga resmi). Om na 6 maanden een nieuw visum te halen vlieg je naar Batam v/a Jakarta ong. 500.000 Rp enkel, v/a Yogya 900.000 Rp (Batavia Air direct). Slimmeriken maken een visumrun met een ticket van Air Asia, die ze direct na hun wedergeboorte hebben geboekt. Op Batam neem je een hotel max. 200.000 Rp als je OK wilt zitten. De volgende ochtend neem je de ferry naar Singapore 250.000 Rp Ret., meld je voor 1100 uur bij een agent overhandigt de papieren plus S$ 175 en om 1600 uur is je nieuwe visum klaar, dan vaar je weer terug naar Batam, nog een nachie hotel en effies lekker vreten en een drankje halen als je het rustig aan wil doen. De hele procedure kan sneller, maar je wilt een hartaanval voorkomen. Tel maar op of trek maar af Men kan natuurlijk ook naar andere steden, altijd even lekker om, zeker als je op Java verblijft, even de "Grote Tong Sampah"achter je te laten en te weten hoe het in een echt land er aan toe gaat.
Overigens als je een KITAS hebt dan moet je ook een izin keluar/masuk wilayah Indonesië hebben en die is niet gratis. Heb je geen belastingnummer mag je ook nog eens “fiskal” betalen, ik dacht dat die nog steeds 1.000.000 Rp was.
Je kunt zo’n visum-run ook bijv. op de fiets of met de motor maken en een tent meenemen ( = waarschijnlijk schoner dan dat Rp. 200.000,- stinkhol in Batam), da’s nog goedkoper dan jouw kostenoverzicht.
Je praat hier over iemand die hier land wil kopen, een huis bouwen voor de verhuur, etc., etc. en daar o.m. redelijk wat vergunningen voor nodig zal hebben. Dan wens ik hen veel succes toe als ze dat met / op een sociaal-cultureel visum (proberen te) doen.
Nog wat “aanvullende halve informatie”: De “fiskal” / “exit tax” is al sinds 1/1/2009 Rp. 2,5 Juta voor hen die geen NPWP hebben of onder een van de 48 vrijstellingen vallen.
Stinkhol ? Heb je soms paranormale gaven dat je kunt spreken over iets dat je niet hebt gezien?
Ik praat niet over " iemand" maar over jouw info over een visum sosial budaya dat iemand volgens jou niet nodig heeft, info over hetgeen de persoon in kwestie wel nodig heeft laat je achterwege. Eigenaardige manier van antwoorden.
Een kleine verduidelijking:
we gaan eerst ongeveer 3 a 4 maanden naar Indonesië. Veel mensen spreken, maar vooral goed oriënteren.
Dus in eerste instantie gaat het om een verblijf van 4 maanden. Wat is dan het beste om te doen? Is een cultureel visum dan de enige optie? We willen sowieso ook nog naar Maleisië. Alle info omtrent het te “kiezen” visum is dus welkom…
Om nog even op dat “stinkhol” terug te komen, mp2036 wekt hiermede tevens de suggestie dat je voor de prijs van 200.000 Rp geen goede kamer in Indonesië zou kunnen krijgen, dat is misleiding. Wat zullen onervaren toeristen die een trip naar Indonesië gepland hebben moeten denken, zo duur ?
Mp2036 weet erg veel over Bali, iemand die daar woont, dat zijn de mensen die hier nodig zijn. Bali is echter Indonesië niet een totaal andere wereld. Helaas heeft hij de inlandse gewoonte overgenomen om totaal niet tegen kritiek te kunnen en dan worden de reacties onsamenhangend want gezichtsverlies, alsof er iemand met een werkschoen op ze pik heeft gestaan
Toevallig was ik een paar dagen geleden in Hotel Bahari te Nagoya - Batam de prijs was geen 200.000 Rp maar 160.000 Rp, dat is inclusief ontbijt een douche met een keiharde straal warm en koud water, ijskoude AC en TV met ontelbare kanalen. Ik voeg twee foto’s van het “stinkhol” toe zodat de lezer zelf kan oordelen.
Men kan natuurlijk ook naar andere steden, altijd even lekker om, zeker als je op Java verblijft, even de "Grote Tong Sampah"achter je te laten en te weten hoe het in een echt land er aan toe gaat.