Onlangs hebben wij vastgoed gekocht in Turkije, enkel moeten we onze
Tapu nog vastkrijgen.
Graag had ik geweten welke documenten we allemaal moeten hebben om volledige eigenaar te zijn van zowel grond als woning. Naast de Tapu zouden we ook nog moeten beschikken over een soort ‘bouwvergunning’
Bij ons deed het gerucht de ronde dat de Tapu-kantoren zouden gesloten zijn van 04/12/08 tot 15/02/09 en bijgevolg dan geen administratie hieromtrent kon doorgaan.
Op de Tapu staan zowel grond als woning vermeld.
Behalve de Tapu hebben jullie ook nog een Iskan nodig. Dit is een woonvergunning afgegeven door de gemeente en deze heb je nodig om aansluiting voor water en electriciteit aan te kunnen vragen.
Het sluiten van de Tapu kantoren is nieuw voor mij en kan het mij eerlijk gezegd niet voorstellen. Dit zou inhouden dat een Turk ook geen woning zou kunnen kopen of verkopen dus het komt op mij over als een fabeltje dan wel smoesje.
(ik hoop niet dat het jullie aannemer/makelaar is die het jullie verteld heeft)
Geen idee hoe het nu geregeld is. Maar toen wij ruim 3 jaar geleden ons appartement kochten in Marmaris, heeft het anderhalf jaar geduurd voordat we de Tapu in handen hadden! Wel hadden we de koopovereenkomst en een soort van eigendomsbewijs. Wat een gedoe allemaal zeg, maar tis gelukkig goed gekomen. Succes met alles!
Voor zover ik weet zijn de tapu kantoren allemaal open. Ze zijn een tijdje gesloten geweest tot juni dit jaar. Ik heb 1 maand geleden nog tapu aanvragen gedaan in Kusadasi en die hebben zelfs erbij verteld dat de aanvragen nu sneller zouden verlopen dan vroeger. Nu alleen hopen dat dit waar is. Maar in ieder geval de kantoren zijn zeker open.
In Kusadasi hebben ze zelfs dit seizoen een prachtig nieuw tapu kantoor geopend .
De afgesproken prijs dient het hetzelfde te zijn als op het tapu. Waarom het verschil?
Als een eigenaar jou zijn eigendom verkoopt en op het tapu staat een lager bedrag dan de afgesproken verkoopprijs, dan hoeft de oude eigenaar niet zoveel belasting te betalen over het verschil met waar hij het eerder voor heeft gekocht. Het vervelende is, dat als de nieuwe eigenaar het eigendom weer wil verkopen dat het lage bedrag op de tapu dan een groot verschil geeft met het verkoopbedrag wat dan weer op de volgende tapu vermeld staat en als de dan huidige eigenaar ook niet bedingt een lager bedrag op het tapu te vermelden is het bedrag waarover belasting betaalt moet worden, hoger.
Sta erop dat het bedrag van de verkoopprijs ook op het tapu komt als je bezitter wordt van een eigendom. Dit voorkomt problemen als je later het eigendom weer wilt verkopen.
Alleen als je binnen 5 jaar doorverkoopt moet je belasting betalen over de winst die je hebt gemaakt bij de verkoop van je woning. Van die winst is een groot gedeelte ook nog eens belastingvrij dus uiteindelijk komt het er op neer dat er nagenoeg geen belasting betaald wordt. Als je na 5 jaar verkoopt is een eventuele winst onbelast.
De Tapu-kantoren hanteren een belasting waarde (vergelijkbaar met de nederlandse WOZ waarde). Het bedrag wat op de Tapu staat komt overeen met de toegekende belastingwaarde en dit bedrag wordt eigenlijk min of meer standaard ingevuld door het Tapu kantoor.
Mocht je tzt je woning doorverkopen dan zal de nieuwe eigenaar hoogstwaarschijnlijk ook een lager bedrag op de Tapu preferen. Bij aankoop van een woning moet nl ook 1,5 % belasting betaald door zowel kopende als verkopende partij en 1,5 % over de belastingwaarde is een stuk lager dan 1,5 % van de werkelijke waarde.
Mijns inziens is een lager bedrag op de Tapu dus geen probleem. Sterker nog, het is gewoon ‘normaal’ in Turkije.
Het is inderdaad zo dat in de praktijk meestal de tapu lager geschreven word dan de aankoopwaarde. Zowel de aannemer of verkoper aanvaard heel zelden een te hoge waarde te vermelden op te tapu. Ik heb er al met veel klanten discusie over gehad, maar zoals Antalya Girl de reden opgeeft waarom het zo is, ben ik het volledig met haar eens.Dat is hier nu zo eenmaal in Turkije. Waarom meer belasting betalen als dat niet nodig is.
En de Tapu kantoren bepalen in feite mee de waarde die op de tapu komt te staan.
Dus als de tapuwaarde inderdaad lager staat dan je aankoopsom is dit helemaal geen probleem.
Ik heb nog maar weinig het echte aankoopsbedrag op een tapu weten plaatsen.
Maar een goede makelaar legt je dat zeker uit vooraleer je tot een aankoop over gaat.
Allemaal goed en wel. Ik vind het echter gek dat iemand zich gaat laten kennen voor een jaarlijks taksverschil van 10 a 20 euro.
De waarde van het gebouw wordt verzekerd op basis van de Tapu dus als de Tapu lager beschreven is, is uw woning ook minder verzekerd en dan moet er zich maar een probleem voordien …
Je moet weten dat wij ons appartement met wit geld gekocht hebben en daarom ook alles officieel willen laten verlopen.
Als je Uw appartement met wit geld betaald heeft moet je dit aan de aannemer vertellen en als je zelf echt die tapu op de aankoopwaarde wil hebben moet je dit met hem overeenkomen. Bespreek dat ook met je makelaar.
Je verzekering kan je zelf bepalen hoeveel je Uw huis wil verzekeren. De waarde mag je zelf bepalen.Meestal verzekeren onze klanten nog hoger dan de aankoopwaarde. Ze verzekeren zelfs de inboedel.Het is zeker niet verstandig uw huis of appartement onder de aankoopwaarde te verzekeren. Maar ook de verzekeraars hier weten hoe het hier in Turkije eraan toe gaat.Ze weten ook dat de tapuwaarde normaal niet de prijs is van de aankoopsom die je betaald heeft.
Ik zelf heb het er ook soms moeilijk mee dat het hier zo werkt, maar bespreek dat maar met een turkse eigenaar,voor een turk is iedere lira of euro teveel dat ze moeten betalen.
Een europeaan valt daar niet over iets meer te betalen,maar die oude eigenaar gaat niet altijd akkoord de tapu ineens zoveel te verhogen.Dit geld meestal voor oudere gebouwen of renovatie woningen.Of voor een persoon die zijn appartement opnieuw verkoopt.
Bij een nieuw project worden de tapu’s gelijkmatig aangevraagd en dan moeten de prijzen van een gelijkaardig appartement in hetzelfde complex overeenkomen met de andere kopers. Soms kan het iets in bedrag verschillen,maar dat is dan wel altijd op aanvraag van de koper en in overleg met de verkoper.
»De afgeleverde tapu’s zijn rode tapu’s. Dat zijn voorlopige eigendomstitels. Je hebt ook blauwe tapu’s, de definitieve. Die krijg je pas nadat de gemeente een iskan heeft uitgereikt. Een iskan is een attest waarmee het complex bewoonbaar wordt verklaard, leefbaar dus. Het project moet dus zijn afgewerkt, er moeten keuringen gebeuren, bijvoorbeeld van de liften. Er wordt onderzocht of alle sociale bijdragen zijn betaald. Zijn ze dat niet, dan wordt er geen iskan afgeleverd. Hoewel. In Antalya lopen momenteel vier rechtszaken over fraude met iskans.
De rode of de blauwe Tapu. Nu ik dacht dat dit net iets anders in elkaar zat en dat de blauwe eentje uitgegeven wordt in een toeristische zone (vooral aan hotels) en dat de rode de definitieve is en zowel grond als gebouw omvat.
Ten eerste praten we niet over een bedrag van 10 of 20 euro per jaar maar over 1,5% van de belastingwaarde t.o.v. 1,5% van de aankoopwaarde. Stel je koopt een woning voor 200.000 Euro maar deze staat voor 30.000 euro op de Tapu. Zowel koper als verkoper betalen 1,5% over de belastingwaarde als koopbelasting, oftewel 450 euro per partij. 1,5% van de aankoopwaarde is echter 3000 euro voor zowel koper als verkoper. Veel bouwbedrijven verkopen hun woningen vrij op naam (dat ze dus alle kosten voor hun rekening nemen) en in dit geval zou het betekenen dat ze 6000 moeten betalen ipv 900 euro. Toch geen gering verschil.
Maar nogmaals…de waarde op de Tapu wordt standaard door het Tapu-kantoor ingevuld. Of je het nou leuk vindt of niet…zo gaat het nu eenmaal.
Het feit dat je je woning met wit geld hebt gekocht heeft geen relevantie m.b.t. het bedrag op de Tapu. Bij het kopen van de woning heb je ook een contract ondertekend en in dit contract staat het werkelijke bedrag en de betalingsvoorwaarden. Dit contract kun je gebruiken bij de Nederlandse belastingdienst bij het opgeven van je woning.
De kleur van de Tapu’s is geheel willekeurig. Vroeger waren ze voornamelijk blauw maar tegenwoordig eigenlijk altijd rood.
Als je een woning koopt, krijg je te maken met twee verschillende Tapu’s.
Eerst krijg je een voorlopige Tapu (genaamd Kat Irtifaki Tapusu). Op deze Tapu staat precies vermeld welke woning je gekocht hebt (parceel nummer, appartement nummer, etage, etc) en hoeveel grond erbij hoort (evt. een percentage van de grond als het een appartement is).
Nadat je de Iskan (woonvergunning) verkregen hebt, kun je de uiteindelijke Tapu (Kat Mulkiyeti Tapusu) krijgen. Deze Tapu is min of meer hetzelfde als de K.I.T. maar is het bewijs dat de Iskan is verkregen.
De iskan is van groot belang want zonder iskan kan er bijv. geen water of electriciteit worden aangesloten. Echter, de K.M.T. is niet van heel groot belang. In principe zou je deze moeten krijgen maar de meeste bedrijven geven hem niet. Ook de meeste Turken hebben er geen. Mijn appartement is 8 jaar geleden gebouwd, heeft uiteraard een iskan maar ik heb enkel de K.I.T. Gezamenlijk met de buren hebben we het plan om de K.M.T. aan te vragen maar dit stellen we al jaren uit. Misschien ooit…
De 1,5% waar ik naar verwijs is de belasting die door zowel koper als verkoper eenmalig moet worden betaald op het moment van aan- dan wel verkoop. Deze belasting moet betaald worden over het bedrag dat op de Tapu vermeld staat.
De onroerend goed belasting die jaarlijks betaald moet worden bedraagt 0.2% van de belastingwaarde van de woning. De belastingwaarde is de waarde die de belastingdienst toekent aan de woning. Als je een woning koopt, komt dat bedrag op de Tapu te staan. Met verloop van tijd wordt dat belastingbedrag echter wel verhoogd en zal het dus meer zijn dan op de Tapu vermeld staat. Niet dat enorme bedragen zijn hoor.
Op mijn Tapu staat een bedrag vermeld van 8.000.000 TL oftewel 8.000 (nieuwe) TL. Aan de hand daarvan zou mijn jaarlijkse onroerend goed belasting 16 TL moeten zijn. Afgelopen jaar heb ik echter iets van 45 YTL betaald wat betekent dat de belastingwaarde van mijn woning schijnbaar 22.500 YTL was.
Voor dit jaar heb ik nog geen idee aangezien ik nog niet naar het gemeentehuis geweest ben. De jaarlijkse onroerendgoed belasting moet voor 31 mei betaald worden. Bij het betalen van de onroerend goed belasting betaal je vaak ook zuiverings- en reinigingskosten. Dit was (als ik het mij goed herinner) vorig 60 YTL op jaarbasis.