De aankoop van grond is een heel gevoelig process voor Keniaanen en zeker voor niet Keniaanen waar veel haken en ogen aan kunnen zitten.
De meeste grond wordt aangeboden door brokers en officiele makelaarskantoren.
Iedereen mag vrij bemiddelen in onroerend goed, je kunt in dit geval niet zeggen of alleen een makelaarskantoor of de freelance broker betrouwbaar is, beide zouden ze goed werk kunnen leveren.
Toch is het goed oppassen!
Soms wordt de broker of makelaar betaald door de verkoper en soms zegt de verkoper heel simpel het bedrag wat hij wil hebben voor zijn land aan de broker… de broker dient dan zelf de onderhandelingen te doen met de koper…
Als koper weet je dan nog niet eens of de broker inderdaad de bemiddelaar is, of hij de eigenaar zelf kent of misschien getipt is door een 2e of zelfs 2e broker of kantoor.
Vergeet niet dat valse brokers je gewoon een stukje land kan laten zien wat helemaal niet te koop staat.
Na onderhandelingen met een broker introduceert hij je aan de eigenaar of de advocaat van de eigenaar.
Indien de broker of makelaar een vooraf bepaalde commissie krijgt kun je direct met de eigenaar of zijn advocaat onderhandelen.
Vervolgens moet je het eens worden over de kostenverdeling zoals advocaat, transfer en eventueel andere kosten.
Er volgt een “title search”, je krijgt een kopie van het eigendomsbewijs om zelf te onderzoeken of de Title Deed schoon is en er bvb geen rechtzaken lopen en claims zijn van diezelfde grond.
Pas nu zoek je je eigen advocaat of neem je een gezamelijke advocaat.
De advocaat doet zijn eigen search voordat hij een overeenkomst op stelt voor de betrokkenen.
Bij het tekenen wordt gevraagd om een initial amound, om een depot te betalen.
Ook hier kan over onderhandeld worden over het bedrag van het depot.
Binnen de wettelijke 90 dagen van betaling zal de advocaat een transferdocument opstellen, een document dat de naam van de grond van de ene eigenaar over gaat op de eigen naam.
Het restant van het afgesproken bedrag dient op dit voldaan te worden, waarna het wachten is op het ministerie van land op de uitgave van de nieuwe title deed met de naam van de nieuwe eigenaar.
Dit kan tegenwoordig een aantal maanden duren.
Als de grond op naam staat van meerdere personen, of als erfgennamen de title deed in bezit hebben is het extra oppassen.
Bij een gezamelijke title deed moeten alle erfgenamen het eens zijn over verkoop.
Er is een death certificate nodig en een brief van de lokale cheif over wie de erfgenamen zijn.
Na de onderhandelingen over prijs, de search, onderhandelingen over de bijkomende kosten die in dit geval flink op zullen lopen zal de advocaat, na zijn eigen search, alle betrokkenen op kantoor roepen om samen met de koper de overeenkomst te tekenen.
De koper betaald het overeengekomen depot waar de verkopers eigenlijk nog niet aan zouden mogen komen.
Alle betrokkenen en hun kinderen, jongens, maar volgens de nieuwe grondwet ook meisjes, meerderjarig en minderjarig moeten een beëdigde verklaring doen bij de rechtbank dat ze instemmen met de transferdocumenten.
Na deze beëdigde verklaring zal de advocaat consent (toestemming) vragen van de High Court om de transactie legaal te maken… Dit process kan makkelijk 1000 euro kosten en is officieel voor rekening van de verkoper.
Ze kunnen dan pas aan het depot komen die bij de advocaat ligt… een goede advocaat is heel belangrijk!
De meeste verkopers van gezamelijke title deeds weten vaak niet dat ze voor deze kosten komen te staan, soms bedenken ze zich en verkopen niet of ze vragen om het depot hoger te maken of ze eisen dat de koper mee helpt in de betaling van dit process.
Vervolgens komt er een surveilor van het ministerie van land om het overeengekomen deel van het land op te meten en zet bakens waar de afscheiding kan komen…
Als vervolgens de transferdocumenten door de advocaat in behandeling worden genomen, dient het restantbedrag betaald te worden en is het wachten op de officiele title deed op eigen naam uitgereikt wordt door het lokale ministerie van land…
Onderhandelingstips:
Meestal is eerst de bezichtiging.
Anders dan bij ons, doe nooit onverschillig als je een mooi stuk grond ziet en je wilt onderhandelen, gedraag je neutraal en respectvol.
Eerst volgt dan een introductie van aanwezige betrokkenen en geschiedenis van de grond… dit kan zeer gevoelig liggen bij de verkoper omdat soms de grond al jaren bij een familie hoort … eventueel kun je vertellen wat je van plan bent met de grond en waarom het voor de verkoper goed is, datgene wat je van plan bent om te doen.
Dan pas volgen de onderhandelingen over de prijs, verdeling van de kosten, neem maar een middagje vrij voor deze visite.
Schat in welk deel je zelf onderhandelen wilt over de kosten en wat je over wilt laten aan de advocaat.
Bedenk altijd dat voordat een overeenkomst is getekend bij een advocaat, de verkoper zich ieder moment nog kan bedenken… de verkoop van grond ligt altijd zeer gevoelig!
